以合法形式掩盖非法目的签订的房屋买卖合同无效

以合法形式掩盖非法目的签订的房屋买卖合同无效

以合法形式掩盖非法目的签订的房屋买卖合同无效


邹秀丽律师为北京市两高律师事务所高级合伙人,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员,北京市律师协会民事诉讼委员会委员,北京市朝阳区争议解决研究会委员,第三届“中国百强大律师”,对外经贸大学法律硕士,北京科教法制频道《现场说法》栏目点评律师,找法网、中顾网、华律网特邀嘉宾律师。
业务领域:房产纠纷、婚姻继承、合同纠纷、拆迁纠纷、劳动纠纷、交通事故等各类民、商事案件、法律顾问等非诉业务及刑事辩护案件。


【案情简介】
2001年,原告王某与被告某房地产开发公司签订了预售商品房协议书,约定购买由被告公司开发的位于北京市某街的某40号房屋(以下称该涉案房屋)。原告王某于2001、2008年分别向被告公司打款,付清了全部购房款。2001年被告公司向原告交付了房屋钥匙。原告入户居住至今。期间原告多次找到被告公司要求办理房屋产权手续,被告公司均以种种理由不予办理。后原告从产权登记中心获悉:原告购买的该套房产已被被告公司在银行按揭贷款,房屋产权证无法办理。原告又从某银行分行信贷部了解到,被告公司以第三人洪某的名义与本公司签订本案涉案房屋预售合同,利用该合同在上述某银行分行进行贷款,并在房产登记管理机构办理了涉案房屋的抵押登记手续。直至2014年12月底,该贷款仍有近40万元未偿还。第三人洪某在庭审中表示:其个人证件被被告法定代表人借走,其个人不知晓被告借走其证件的目的及用途,第三人洪某表示其实际上没有购买任何房屋,也不清楚为什么涉案房屋会在其名下。
2015年,原告王某出资与第三人洪某共同前往上述某银行分行营业厅,以第三人洪某的名义将本案诉争房屋贷款全部还清。随后,原告王某又与第三人洪某前往房屋产权管理部门办理了解除银行贷款抵押登记手续。
原告认为被告公司的行为系违法行为,严重损害了原告的合法权益,请求法院:一、确认原、被告签订的房屋买卖合同有效;二、确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效;三、判令被告为原告办理房屋产权相关手续;四、判令第三人配合原告办理房屋产权更名手续;五、判令原告为诉争房屋的所有人。

【法院审理后认为】
原告王某与被告公司签订的预售商品房协议系双方当事人的真实意思表示,原告已向被告付清全部购房款并已入住,故法院认为,原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。对于原告请求确认该合同有效以及被告需配合原告办理更名过户手续之主张,本院予以支持。
关于原告请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效之主张,因第三人当庭表示其并未与被告签订过协议购买过房屋、对该房屋购买及办理贷款抵押登记的事宜并不知情,并且亦从未偿付过银行贷款,第三人洪某与被告并未达成意思表示一致,原告请求确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效之诉求本院予以支持。
关于原告请求判令第三人配合其办理更名过户手续之诉求,法院认为,因二位第三人同意配合原告办理更名过户手续,故该请求本院予以支持。此外,关于原告申请撤回请求确认诉争房屋归其所有之诉求,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第yi百四十五条之规定,准许原告撤回该项诉求。

【律师观点】
原告王某与被告公司基于双方的真实意思表示签订预售商品房协议,且已向被告付清全部购房款并已入住,原、被告签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。
原告在不知所购房屋已由被告以第三人洪某的名义抵押借款的情况下与被告公司签订房屋买卖合同,按合同约定交付了房款并装修入住至今,且该房屋系原告wei yi 房产。期间原告多次催促被告公司办理所购房屋产权而未果。而第三人洪某虽与被告签订了预售商品房协议书,但没有向被告公司实际交付房款,被告公司也没有向第三人实际交付房屋,支付银行抵押借款也是被告以第三人洪某名义交付的。因此被告公司与第三人洪某签订的房屋买卖合同其实是以合法形式掩盖非法抵押借款为目的的虚假合同,应认定为无效合同。
 
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